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涨幅九连冠!这座城市有未来吗?
发布时间:2019-10-07 点击: 次   编辑:

    600年的城墙,如今让你随便触摸。。。 一首《西安人的歌》如此唱到。 在中国,没有哪座城市的城墙保存的像西安一样完好,也没有哪座城市的建筑,像西安一样涂满了中国色彩。

涨幅九连冠!这座城市有未来吗?

  当整个国家都在大拆大建,埋头追求经济发展时,只要西安在最大限度地保留华夏历史的底蕴。无论是横平竖直的街道,还是中式瓦片的屋顶,都时时刻刻地让人感受到一股历史的厚重和一抹文化的气息。 与之同时,西安的经济也完全没有落下。 1995年,西安的GDP仅排在中国的第46位,是一座经济并不起眼的城市。

    但仅仅用了20年时间,西安的经济总量就已经位于全国第22位,并还在以每年7%的增速向前迈进。 与经济一起腾飞的,还有西安的房价。 从2018年12月到2019年8月,西安房价连续九个月同比涨幅全国第一,豪取了一波“九连冠”。 如今,西安的基本面已经来到了均价14000。许多人认为西安的房价收入比已经在一个不合理的水平,高房价的挤出效应也让不少人才逃离了此地。 到底,今天的西安房产市场是不是一个理性的价格?西安这座城市又有多少后劲?时值国庆佳节,我触摸着西安城墙,来寻找答案。

泡馍or泡沫?西安最扎实的东西,莫过于香浓入味的大碗泡馍。可谓徒手掰两个,饱腹一整天啊。

    泡馍or泡沫?西安最扎实的东西,莫过于香浓入味的大碗泡馍。可谓徒手掰两个,饱腹一整天啊。那西安最不扎实的东西,会不会是房价呢?2019房价收入比高居全国14位的西安,泡沫有多大?

    要搞清楚这个问题,我们首先来研究一下西安这一轮上涨行情的原因:一是2011到2016上半年,整个西安处在一个楼市冰封期,全国房价都在上涨,而西安却徘徊在7000多雷打不动。于是,后知后觉的西安在2017到2019迅速补涨了回来,包含了以前落下的那部分价格。二是供需失衡。两三年前受市场等因素影响,西安住宅供地量不多,造成了这两年住宅供应量满足不了西安人对住房的需求。尽管2019年1-4月西安供地量已经同比去年上涨236.7%,但现在来说,许多楼盘还是供不应求的摇号状态。 西安楼市在2019年8月的新闻:

三是多重利好加持,市民预期满满。新任领导控烟立法,抢人大战步步为营,国中城市确定落地,旅游名片火热传播。。。一系列利好让市民们看好西安,置业西安。

    三是多重利好加持,市民预期满满。新任领导控烟立法,抢人大战步步为营,国中城市确定落地,旅游名片火热传播。。。一系列利好让市民们看好西安,置业西安。

  四是投资客扎堆。这两年,由于西安落 户简单价格低洼,太多人落 户只是为了买房而已。 多重原因的综合反应,导致了西安这两年的涨幅经常领跑全国,而后也催生了620西安最严限购 政策。 限购以后,落 户即买的好事儿化为泡影。

    西安的环比涨幅直接从6月的2.0%降到7月的1.4%,再到8月的0.5%。很显然,调控效果立竿见影,稍微加个1年的社保,涨速就大幅降低,足以证明落 户就买房的人大幅减少,再推一步就是,前阵子西安投资的伙计们,真是太多了。 从微观来看亦是如此,18年元月,团队上一次在西安考察的时候,置业顾问一听不是西安话,基本默认为为外来投资者,开始询问落 户情况。

    可见当时投资潮之热。 试想一两年后,投资客们进入收房阶段,再过几年,进入满二免增值税阶段,大量的房源会出现在市场,势必对价格有一定影响。所以在未来,那些经济支撑和人口流入较弱的板块,或许会进入去泡沫化,不乏下跌的可能。不过,那些潜力较大的板块,保持坚挺应该是没有问题的,毕竟西安供不应求的现象一时半会得不到缓解,人口支撑力太强了。 怎么说呢?整个西北五省的人口,基本都会受到西安强烈的虹吸。

  一是西安地域文化和西北文化相似,移民可以很好的与城市融合;二是这几年兰州(楼盘)、银川(楼盘)等地的发展与西安的差距越拉越大,不少年轻人都跑去了西安。 不过,人口的支撑不代表西安的继续猛涨。首先,因为国 家现在“枪打出头鸟”的手段极其坚决,从5月苏州(楼盘)到6月海口,谁涨限谁。然后,西安2018年房产投资占比GDP30.2%,严重挤压实业,已处于危险状态,也不能让房地产市场继续这么热下去了。 总的来说,西安限购已过三月,热潮缓缓褪去,房价走向稳定,部分楼盘依旧千人摇号,部分楼盘却开始悄悄降价,楼市走向整体稳定,部分分化的阶段。个人看好举全市之力堆起来的高新,以及离高新比较近的沣东南,再就是受市正负辐射的城北、经开,和浐灞中部,这些都是发展相当迅速的地区。

    而二环内的老城区由于房屋老旧,道路狭窄,游客拥挤等原因,不建议考虑。配套较成熟的城东、城南、城西,包括曲江,也是不错的选择。至于炒的火热的西咸新区、长安区,还有浐灞南边一大片不毛之地,以西安的实力还有太长的周期要发展。

涨幅九连冠!这座城市有未来吗?

    西安的后劲怎么样?如果要用一句话来形容西安的现状,我会说:“人口的承载力没有跟上人口的流入量。”2017-2018,西安共增加户籍人口105万。2019,西安预计增加的人口数是40万。 即便除去那些落 户投房的假西安人,3年账面145万的数据,也不是一个小数字。 然而,西安的基建却难以跟上海(楼盘)量的人口。 老城区的道路改造并不完善,城墙内许多地方都是行驶杂乱的待整改地段:

新区商业等配套难以和老区平齐,导致老区人口无法疏解,美丽的城墙下却是常年的拥堵:

新区商业等配套难以和老区平齐,导致老区人口无法疏解,美丽的城墙下却是常年的拥堵:

无红绿灯的快速路建设不足,进而许多时间要花费在路口上。为了减少汽车通勤时间,也只能想出让行人怒等99秒的这种下策了:

  无红绿灯的快速路建设不足,进而许多时间要花费在路口上。为了减少汽车通勤时间,也只能想出让行人怒等99秒的这种下策了:

囿于财 政实力等因素,西安的拆迁改造比较缓慢,整个城市中有大量的这种“围而未拆”的地方,使得城市土地利用效率较低。

囿于财 政实力等因素,西安的拆迁改造比较缓慢,整个城市中有大量的这种“围而未拆”的地方,使得城市土地利用效率较低。

涨幅九连冠!这座城市有未来吗?

    一个有意思的数据是,2019年初,西安地铁线网客运量达272.34人次,地铁客流强度(客运量/线路长度)为2.16,竟然排在全国第一。 当然,这跟分母(总线长)比较小有关,但也足以说明,西安需要更多的地铁。从我自身的感受来说,西安2号线的地铁发车间隔已经短到1分多钟一班,但依然人满为患。

    这些人口承载力的不足,直接会导致居民生活体验变差,人口流入减少。 不过,随着西安基建的快速进行,这些拥堵和拥挤都将是阵痛。从一个长远的角度来看,人才吸引力日渐提高的西安,还是潜力满满。 以前,西安完全留不住人才。2010年-2015年,西安毕业生累计有148万人,但那几年西安的常住人口增量,仅23万。毕业生本地就业率,可能只有10%左右。 而今天,据《2019年西安市应届大学毕业生调查报告》显示,已经有34.1%的毕业生表示愿意选择西安。这种人才意愿的改变,最本质的原因是现代产业工资的提升,也就是西安产业的升级。 近几年,西安规模化的第三产业产值,都在保持高速增长:

但还有一个更重要,也更特色的原因,那就是西安对人文情怀的打造。 一方面,人文精神满足了打造旅游之都的需要;但另一方面,人文是吸引年轻人的一大利器。 西安老城区街头的电线杆上,极具特色的涂鸦:

    但还有一个更重要,也更特色的原因,那就是西安对人文情怀的打造。 一方面,人文精神满足了打造旅游之都的需要;但另一方面,人文是吸引年轻人的一大利器。 西安老城区街头的电线杆上,极具特色的涂鸦:

朝气蓬勃的商业中心:

朝气蓬勃的商业中心:

古今元素交织的步行街:
古今元素交织的步行街:
西安用附带人文情怀的夜间亮化工程和城市面貌建设,让喜欢她的人,不忍心离开。 在刚刚过去的2019年毕业季,西安永宁门举行了一场华丽的西安大学生毕业盛典。没有哪个城市像西安一样,真正做到了用一件有仪式感的事情,去迎接人才。这些一个又一个文艺的点,只要其中任何小小的一个触动到了某位毕业生,整座城市可能就多一位贤才。 在科教文卫基础雄厚的西安市,只要思路明确,招贤纳士,未来一定大有可期。 这种下决心提升城市面貌的想法和举措,让西安人民进入了一个命运共同体的良性循环,大家都相信这座城市会变得更好,也愿意为之努力。就像点燃的火把一样,熊熊燃烧。

    西安用附带人文情怀的夜间亮化工程和城市面貌建设,让喜欢她的人,不忍心离开。 在刚刚过去的2019年毕业季,西安永宁门举行了一场华丽的西安大学生毕业盛典。没有哪个城市像西安一样,真正做到了用一件有仪式感的事情,去迎接人才。这些一个又一个文艺的点,只要其中任何小小的一个触动到了某位毕业生,整座城市可能就多一位贤才。 在科教文卫基础雄厚的西安市,只要思路明确,招贤纳士,未来一定大有可期。 这种下决心提升城市面貌的想法和举措,让西安人民进入了一个命运共同体的良性循环,大家都相信这座城市会变得更好,也愿意为之努力。就像点燃的火把一样,熊熊燃烧。

总之,我们看到了西安基础建设不足和城市更新慢的发展瓶颈,但也看到了其虹吸人才的能力和新兴产业的崛起。要让西安追上新一线第一梯队的武汉、成都等地,还是有些困难,但未来十多年,GDP前进个5名左右还是大有可能的。而且西安保持西北地区核心城市的地位,更是板上钉钉的事情。

    总之,我们看到了西安基础建设不足和城市更新慢的发展瓶颈,但也看到了其虹吸人才的能力和新兴产业的崛起。要让西安追上新一线第一梯队的武汉、成都等地,还是有些困难,但未来十多年,GDP前进个5名左右还是大有可能的。而且西安保持西北地区核心城市的地位,更是板上钉钉的事情。

涨幅九连冠!这座城市有未来吗?

  夜晚饥饿难耐,出门觅食。

  咦,发现一位兄弟。

大胡子烧烤很便宜,至今还保持着

大胡子烧烤很便宜,至今还保持着一块钱一串肉的价位。 一位西安朋友和我说,这里虽然工资不高,但物价也不高,在西安生活,是一件非常幸福的事情。

  “看着这几年西安变得越来越漂亮,在各大网络平台也秀得飞起,作为一个西安人,挺好的。” 这种对自己城市的认可和自信,才是一座城,乃至一个国家,向前进的最大动力吧!

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